Aujourd’hui, j’ai l’honneur d’interviewer Monsieur Dominique Charrier, expert-conseil en viager afin de répondre aux questions que se posent les futurs acheteurs de viager.
Bonjour M. Charrier, pourriez-vous présenter en quelques mots ?
Je suis agent immobilier, conseiller en viager depuis 1977. Je suis basé sur Bordeaux et Paris et j’aide également quelques agences immobilières non spécialisées à vendre leurs viagers dans toute la France.
Quel est votre parcours pour devenir un spécialiste de la transaction en viager immobilier ?
Licencié en droit en 1972, j’ai été élève auprès d’une référence notariale, Monsieur Henri Xénard au sein de son Centre d’Étude du Viager en 1977, année au cours de laquelle j’ai acheté à Orléans, une agence immobilière spécialisée dans la vente en viager depuis 1957 et après un déménagement, j’ai continué à exercer mon activité d’expert-conseil en viager à partir de Bordeaux.
Aujourd’hui, j’ai vendu personnellement plusieurs centaines de viagers avec toute l’expérience et le métier que cela comporte. Je suis également le créateur de l’Institut National du Viager et du blog France Viager.
Que pensez-vous du marché actuel du viager ?
Le marché du viager qui a connu une baisse sensible de l’offre il y a une dizaine d’années, repart fortement depuis 2 ou 3 ans. En effet, de plus en plus de seniors souhaitent vendre en viager pour récupérer du pouvoir d’achat à cause de la crise et de la faiblesse de leur pension de retraite, le financement de la dépendance étant aussi une cause importante dans la décision de vendre en viager.
C’est donc une augmentation réelle du nombre d’offres en viager, mais la demande ne suit pas forcément. Les acheteurs restent encore frileux plus par méconnaissance du viager que par son manque d’intérêt.
Aujourd’hui, il y a beaucoup de biens en viager qui ne trouvent pas d’acquéreurs. Pourquoi ?
Outre la raison que l’on vient d’évoquer, la mévente des biens en viager peut provenir d’une surestimation des prix de vente. Ces offres en viager qui ne se vendent pas, sont surtout des biens du milieu rural, biens très isolés des axes routiers ou trop loin de grandes agglomérations. Il faut vraiment que les biens immobiliers, hors grande agglomération, soient mis en vente au prix le plus juste, notamment au regard de la baisse actuelle du marché immobilier en France.
Quels moyens envisagés pour que les vendeurs et les acheteurs se trouvent plus facilement ?
Les vendeurs qui veulent vendre en viager ne sont pas forcément bien informés des pratiques du viager. Évidemment, ils souhaitent obtenir un joli bouquet et une rente importante. La plupart des vendeurs en viager vont passer par leur notaire qui fera un calcul « théorique » détaché du marché. Comme le notaire n’est pas l’agent immobilier chargé de vendre ce viager pré-calculé, cela entraîne des viagers souvent surcotés qui ne trouveront pas d’acheteurs.
Pour éviter cela, il faut que les vendeurs travaillent en premier lieu avec un viagériste compètent pour un calcul viager cohérent par rapport au marché immobilier local. C’est au moment de la conclusion de la vente que le notaire contractualisera la vente en viager entre le vendeur et l’acheteur du bien.
Comme sur le marché immobilier classique, en ce moment, pensez-vous que les acheteurs sont aussi en position favorable pour négocier leur viager ?
Oui, il est tout à fait possible à l’acheteur de négocier un achat en viager. Il s’agît d’une transaction immobilière entre l’acheteur et le vendeur donc la négociation est un élément normal de la conclusion d’une vente en viager, la négociation pouvant se porter tant sur le bouquet que sur la rente.
Connaissez-vous la durée de mise en vente des viagers ?
Il faut en général un minimum de 12 mois pour les biens vendables, c’est-à-dire lorsque le calcul est le plus proche de la réalité du marché. Pour cela, un viagériste qualifié s’appuie sur son expérience et sur le barème de la Caisse Nationale de Prévoyance ou le barème Daubry.
Selon votre expérience, quels conseils pouvez-vous nous donner pour réussir l’achat d’un viager ?
Il faut veiller à un calcul sain, ne pas investir en pensant que l’on occupera le logement à terme au risque de manquer de belles opportunités. Je conseillerai également d’acquérir, si possible, plusieurs petits viagers plutôt qu’un gros afin de limiter le risque statistique de l’aléa (durée de vie des vendeurs). Enfin, ne pas oublier que le viager s’apparente à un produit financier sur un support immobilier, dont la rentabilité n’est pas obérée par des prélèvements fiscaux de plus en plus confiscatoires.
Merci beaucoup pour toutes ces réponses de grande valeur pour mes lecteurs qui peuvent approfondir le sujet sur votre site Internet : Viager-ethique.fr
C’est effectivement un marché très spécifique. La durée moyenne de vente d’un viager bien estimé n’est pas du tout le même qu’un bien classique.
12 mois, il faut effectivement être bien renseigné pour ne pas être étonné.
Y-a t-il un type de vendeur spécifique dans le viager ? Les propriétaires sont-ils toujours en difficulté financière et sans héritier par exemple ?
Bonjour Pascal et merci pour ton commentaire,
Non il n’y a pas qu’un seul profil de vendeur en viager mais il est vrai que la majorité recherche des liquidités via leur patrimoine immobilier.
Les autres profils de vendeur sont, par exemple, des biens qui étaient en location auparavant et qui sont vendus en viager pour ne plus avoir de gestion locative.
Les autres vendeurs sont aussi des ex-acheteurs de viager…
A bientôt,
Fabrice
Dominique Charrier est un professionnel que j’apprécie personnellement.
Ceci dit, pour que le marché du viager s’élargisse, il ne suffit pas de faire que les prix des vendeurs soient plus raisonnables. L’étroitesse du marché est structurelle tant qu’on reste dans une modalité de paiement portant sur la totalité du bien avec le risque que l’on sait sur la durée de vie.
Si l’on s’appuie sur une motivation altruiste : ne pas peser psychologiquement et financièrement sur ses enfants, le gisement du viager est d’une autre nature.
En effet, si la propriété devient de plus en plus une « assurance pour ses vieux jours », alors le marché des acheteurs sera de devenir des assureurs de dépendance ou des financeurs de frais de maisons de retraite.
La rente servie est liée à des besoins sur des durées courtes et le risque peut être rémunéré par un différentiel entre ce qui est payé et ce qui est récupéré sur la vente. (Concept de viager partiel ou de viager hypothécaire privé)
D’ailleurs a -ton besoin d’habiter un bien acheté en viager ? Est ce le problème ? Est-ce l’essence de ce marché ?
Acheter un bien isolé en zone rurale est de peu d’intérêt ? Alors peut- être est- il plus adapté de louer ce bien post mortem via une tierce partie (exemple : la médiation locative garantie par une commune) et de faire du viager un marché locatif différé. Flux sortants (des rentes variables ) contre flux entrants (les loyers).
Il s’agit de faire d’un marché transactionnel de nature juridique un marché de besoins. En somme, autre chose qu’une « aliénation à fonds perdus ». Au lieu de se trouver devant une succession vide, les héritiers se trouveront devant un solde. Dans le pire des cas pour ces héritiers, un tiers aura pris le risque de dépassements entre les rentes servies à base de besoin et la valeur. C’est bien c’est le risque que prennent les acheteurs actuellement en cas de survie. Et c’est bien que souhaitent les vendeurs « altruistes (voir plus haut) : ne pas obliger les héritiers à contribuer.
A l’origine le viager était un rempart contre la misère. Ainsi Le bail à nourriture est à réinventer sous une forme de solidarité privée. La connaissance précise des durées de vie en dépendance devrait servir de base à une revisitation de quelques fondements
La littérature sur le viager semble tourner en rond dans le même cercle avec les mêmes problèmes. Problèmes dont on ne voit pas les solutions à moyen terme. Questions de taille de marché, d’enjeux et de risques politique, de culture et de positionnement des acteurs intermédiaires.
Selon moi, le défi du viager rejoindra celui du vieillissement quand il participera, effectivement, non pas de la transmission « hors succession » mais à la mobilisation des actifs résidentiels pour des finalités clairement identifiées.
On peut ne pas être convaincu ou voir qu’il y a loin de la coupe aux lèvres.Certes, mais rien qu’en en parlant, l’avenir,est déjà là.
Tout comme dans le marché immobilier classique, un bien qui n’est pas estimé à sa juste valeur aura plus de difficulté à trouver acquéreur. Néanmoins je n’imaginais pas que le délai d’une vente en viager était de 12 mois minimum, comme l’a dit Pascal, mieux vaut être informé avant!
On peut trouver des experts sur le viager dans les agences spécialisées sur ce type de biens, mais est-ce que des agences vendant des biens immobiliers classiques proposent également des ventes en viager?
En tout cas merci Fabrice et M. Charrier pour cette interview.
A bientôt
Damien
Selon l’étude FRIGITT de 2008, le poids du viager dans les ventes de logements anciens s’est situé entre 0.29 % et 0.32%,entre 2000 et 2006.
C’est clair que l’ensemble des agents immobiliers ont des viagers dans leur porte- feuille d’affaires !
La spécialisation s’impose du simple fait de ces données. Est ce que cette niche est porteuse d’innovation pour élargir ce marché ou bien d’autres opérateurs vont-ils s’en charger ?
That’s the question !
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Personnellement, j’investirai pas dans du viager avec le taux de risque est trop important. Il suffit de tomber sur une personne qui résiste à la mort pour ruiner son investissement…
Bonjour,
Tout investissement comporte des risques plus ou moins importants. Le viager reste un pari donc à l’issue aléatoire.
Toutefois, il existe, par exemple, le viager à terme qui permet de limiter ce risque financier à la durée de paiement définie au départ.
Merci Dominique, pour cette information, le viager est bien méconnu et surtout la sur-information que trouvent les gens sur internet – tant vendeurs qu’acquéreurs – entrave la bonne compréhension.
Les notaires, et même les confrères se mettent à faire du viager sans vraiment se douter de l’âpreté de ces transactions. et on se bat souvent contre la bêtise et l’ignorance.
Le marché de campagne comme le reste est souvent mal évalué mais il est dur, tout seul, d’avoir un langage différent.
mes amités
Alain-Michel Burtin
VIAGER.INFO à ORLEANS
professionnel formé par Dominique Charrier
Je souhaite savoir qui paie la commission d’agence pour la vente d’un Viager ?? Le vendeur ou l’acquéreur ?
Peut-on vendre en Viager Libre à un frère ou une sœur, quand de surcroît on n’a pas d’enfant ??? Est-ce autorisé par le Trésor Public ???
Y t il une Agence spécialiste vraiment sérieuse et obtenir ses coordonnées? l’appt étant dans le 13009 à Marseille, quartier Résidentiel ??!
Merci pour vos 3 réponses.
Bien à vous.
Mme Sabin