Pourquoi acheter en viager ?

Après avoir découvert le principe du viager, vous vous demandez sûrement quels sont les intérêts économiques d’investir dans un viager immobilier.

Voici les avantages financiers pour l’achat d’un viager :

1. Vous ne payez pas immédiatement toute la valeur actuelle du bien immobilier mais seulement une partie sous forme d’apport (appelé le bouquet). Cet apport ne représente généralement que 20 à 30 % de la valeur du bien immobilier.
2. Vous n’avez pas besoin de votre banquier car vous n’avez pas la totalité du bien à payer immédiatement au vendeur. Ainsi, pas d’emprunt donc pas d’intérêts bancaires à rembourser.
3. C’est le vendeur qui vous fait crédit. La valeur du bien immobilier représente le capital qu’il vous prête. Vous avez juste à payer des mensualités de capitalisation. Autrement dit, les versements mensuels représentent 100 % de capital. Contrairement à un emprunt immobilier, qui représente un mix partagé entre le capital et les intérêts. Ces derniers peuvent représenter au final une perte financière de 49 % de la valeur du capital emprunté à la banque.
4. L’abattement d’occupation est une réduction sur la valeur du bien immobilier pour compenser la perte de la jouissance par l’acheteur. Généralement, dans 95% des offres, le vendeur reste dans le logement vendu en viager. Ainsi, le capital “à rembourser” par l’acheteur est diminué d’un pourcentage variable selon l’âge du vendeur. Cet abattement peut représenter jusqu’à 40% de la valeur du bien et va en diminuant avec l’âge croissant du vendeur.
5. Le remboursement du capital restant est calculé en fonction de l’espérance de vie statistique du vendeur. Cette durée représente le nombre d’années théorique pendant laquelle vous allez rembourser le capital sous forme de rente mensuelle. Au delà de cette période statistique, le versement de la rente sera l’équivalent de “versement d’intérêts”.

Pour bien comprendre les 2 derniers points, voici un schéma du découpage d’un bien immobilier en viager :

Pour rendre plus concret les notions de bouquet, d’abattement et de rente, nous allons prendre un exemple chiffré et simplifié avec le scénario suivant :

Imaginez que vous décidez d’acheter en viager un bien d’une valeur de 400 euros (je divise volontairement le montant par 1000 pour ne pas avoir trop de zéro).
Pour pouvoir être propriétaire de ce bien, vous devez payer immédiatement une somme (le fameux bouquet) de 20 % soit 80 Euros (400*20/100=80).
Toutefois, la personne occupera ce bien durant le reste de sa vie ce qui entraîne un abattement pour occupation de 20 % soit encore 80 Euros.
Il reste donc 240 Euros (400-80-80 = 240) de capital à rembourser au vendeur.
Sachant que cette personne a une espérance de 10 ans, on doit rembourser la somme de 24 euros par an (240 / 10=24). Ainsi, on a une rente mensuelle de 24/12 = 2 euros par mois.

En résumé, on acquiert un bien d’une valeur de 400 euros en payant 80 euros immédiatement et 2 euros par mois pendant 10 ans.
Si la personne vit au delà, de 10 ans, vous perdez le bénéfice de l’abattement jusqu’à 13 ans et 4 mois (abattement de 80 euros / 2 euros = 40 mois soit 3 ans et 4 mois).
Au delà, de cette durée de vie du vendeur, vous payez l’équivalent d’intérêts.
Bien entendu, si la personne décède avant les 10 ans, le paiement de la rente cesse et le bien revient à l’acheteur.

Ce que vous devez retenir :

Acheter en viager permet les avantages financiers suivants :

• d’acheter un bien immobilier décoté,
• de ne pas payer d’intérêts bancaires si vous avez l’apport suffisant,
• d’espérer une forte plus-value si la chance est de la partie.

Il y a bien d’autres avantages d’acquérir un viager que je développerai par la suite…
Restez à l’écoute 🙂
Enfin, si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser dans les commentaires ci-dessous.