Peut-on négocier un viager ?

Comme toute transaction immobilière, le viager autorise une négociation entre le vendeur et l’acheteur. Voyons ce que l’on peut négocier et pourquoi je vous conseille de le faire.

Que négocier avant d’acheter un viager ?

Le viager est un contrat de vente immobilière pouvant être discuté entre les 2 parties.
Donc, l’acheteur peut TOUT négocier avec le(s) vendeur(s) du viager.

Le bouquet

L’apport, payé tout de suite, est à traiter avec le vendeur. Cela peut être très important pour vous d’amener le montant du bouquet à vos possibilités d’apport pour cet investissement.
Attention : cette baisse de l’apport aura pour conséquence de faire monter mécaniquement le montant de la rente. Donc, l’opération est à manier avec précaution.

La rente

Comme l’on vient de le voir, le bouquet et la rente sont liés.
En effet, ces 2 axes de négociation sont la répartition équilibrée de la valeur du bien mis en viager en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
Ce dernier point est l’un des seuls paramètres du viager non négociable. La durée de vie estimée est basée au départ sur les tables de mortalité des assureurs. Elles ont été adaptées par les agents immobiliers spécialisés en viager et les notaires en fonction de leurs observations passées du marché.
Donc, le calcul de la rente n’est pas négociable mais comme le bouquet l’est alors le niveau de la rente est variable.

La valeur du bien

La valeur vénale ou la valeur libre, selon la dénomination des spécialistes immobiliers du viager, représente le prix auquel serait proposé le bien immobilier s’il était vendu de manière classique.
C’est une estimation de la maison ou de l’appartement sur le marché immobilier local. Cette évaluation est effectuée par l’agent immobilier et sert de base à tous les calculs du viager (bouquet et rente viagère).
Cette appréciation du marché immobilier pour un bien est, pour moi, l’axe majeur de négociation du viager. En effet, comme pour tout autre bien mis en vente de manière classique, le prix de vente est à discuter avec le vendeur par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

Démonstration par l’exemple

Pour vous expliquer comment cette valeur du bien est estimée et variable, voici quelques exemples de biens mis en vente en viager dont la valeur vénale à varier à la baisse :

1. Appartement en viager occupé vendu par Costes viager :

   Le 03/11/12, il est annoncé avec un bouquet de 18645 € FAI + une rente de 400 € pour une valeur libre de 91000 €.
   Au 15/09/12, il était proposé avec un bouquet de 25395 € FAI + une rente de 360 € pour une valeur libre de 99000 €.
   >>> L’estimation du bien a été révisée à la baisse (-8%).
   En conséquent, le bouquet et la rente ont bien été recalculés.

2. Maison en viager occupé vendue par Costes viager :

   Le 03/11/12, elle est vendue avec un bouquet de 16500 € FAI + une rente de 150 € pour une valeur libre de 100000 €.
   Au 15/09/12, elle était proposée avec un bouquet de 22000 € FAI + une rente de 200 € pour une valeur libre de 154000 €.
   >>> L’estimation du bien a été révisée à la baisse (-33%) !
   Ainsi, le bouquet et la rente ont été recalculés.

3. Appartement en viager occupé vendu par BM Finance :

   Le 03/11/12, il est annoncé avec un bouquet de 101000 € FAI + une rente de 890 € pour une valeur libre de 300000 €.
   Au 04/10/12, il était proposé avec un bouquet de 107000 € FAI + une rente de 990 € pour une valeur libre de 300000 €.
   >>> Ici, l’estimation du bien n’a pas été révisée. Pourtant, le bouquet et la rente ont variés à la baisse ! Je pense qu’il s’agît d’une erreur car je n’ai pas d’explication valable.

Ce que vous devez retenir

La négociation du viager est possible et recommandée. Notamment, sur le montant estimé de la valeur du bien immobilier vendu. Attention, toutefois, comme lors d’une négociation d’un bien vendu de manière classique, il reste toujours le risque de rater une maison ou un appartement convoité (s’il était bien estimé, bien sûr).