Quel livre acheter sur le viager immobilier ? est la question que je me suis posée lorsque j’ai commencé à m’intéresser au viager. Dans cet article, je vous présente chaque livre sur le viager immobilier avec mon avis de lecture.
Mes livres sur le viager immobilier
Guide des viagers de Bernard Le Court
Le premier livre sur le viager que j’ai lu est le « Guide des viagers » de Bernard Le Court.
Les 2 exemplaires du Guide des viagers
J’ai acheté l’édition de 2006 et la dernière édition de 2012 parue quelques mois après mon premier achat (je voulais la dernière mise à jour sur la vente en viager).
Cet ouvrage de 355 pages est assez bien organisé et relativement précis sur le cadre juridique du viager. Il fournit de nombreuses jurisprudences mais il n’est pas facile d’en extraire une vérité absolue au-delà du contexte spécifique de l’affaire traitée par les juges.
La lecture est parfois difficile par la transition, pas toujours claire, entre le viager immobilier et le viager financier traité dans ce livre.
Enfin, ce que je n’ai pas apprécié, ce sont les encarts ou les pleines pages de publicité. Lorsque l’on achète un livre, on ne s’attend pas à être confronté à des pubs. C’est ce qui peut expliquer le prix le moins cher de cette liste de livres sur le viager.
Viagers de Michel Artaz
L’exemplaire de 2005 du livre Viagers de Michel Artaz
Ce livre de 226 pages est souvent cité comme référence dans le domaine du viager. Son auteur, Michel Artaz, le directeur du Centre Européen de Viagers, est un professionnel de la vente en viager. Il expose au travers ce travail sa vision de la pratique de la vente en viager.
Cet écrit est assez dense avec une multitude de précisions techniques avec un bel exemple de calcul de rentes viagères. Il donne également les références de jurisprudences sur la vente en viager.
L’ouvrage n’est pas forcément très simple de lecture mais il a le mérite de vouloir fournir une exhaustivité sur le sujet du viager.
A noter toutefois que la dernière édition de ce livre date de 2005 (10 ans déjà !)
Heureusement, une nouvelle version est prévue mais elle est régulièrement reportée comme vous pouvez le voir ci-dessous :
Livres sur le viager à paraître un jour…
A noter que ce n’est pas seul livre sur le viager à décaler la sortie.
Ainsi, le livre « Le viager » de Raymond Le Guidec devait sortir en janvier 2015 mais il a été reporté jusqu’à fin avril 2015 !
Comme quoi il est difficile d’écrire un livre sur le viager…
Guide du viager immobilier de Camille Beddeleem
En attendant la sortie de ces livres, j’ai acheté ce livre à 35 € sur Amazon :
J’ai commencé sa lecture mais, à ce jour, je ne peux pas encore vous faire un résumé.
Sachez que ce livre de 169 pages est paru en 2012 et qu’il est écrit par un Docteur en droit.
De ce fait, l’ouvrage semble très « carré » à la façon d’un texte législatif.
Le barème viager Daubry
Enfin, le livre Daubry viager est un livret utile pour réaliser le calcul d’un viager mais il n’est pas à proprement parlé un livre sur le viager.
Il s’agit d’un manuel pratique constitué de tableaux de chiffres pour déterminer une rente pour un viager occupé par un ou plusieurs crédirentiers selon leur âge et leur genre.
Des livres ou des guides ?
La plupart de ces livres s’appellent « Guide » mais je n’ai pas trouvé de guide dans le sens d’être accompagné, c’est-à-dire guidé dans une démarche d’investisseur ou de vendeur.
Ces livres sont des sortes de « bible » dans lesquels l’on peut rechercher un point juridique précis ou une jurisprudence particulière mais il manque cruellement de côté pratique. Il ne donne pas de cheminement, d’étapes à suivre pour vendre ou acheter en viager.
Ces ouvrages écrits soit par des juristes ou des journalistes qui ont le défaut d’être trop minutieux sur le droit, soit par des professionnels du viager qui manque de recul avec leur propre pratique de la vente.
L’autre point négatif de ces ouvrages est leur ancienneté. Même si, comme on l’a vu, de nouvelles éditions ou de nouveaux ouvrages sont prévus, il subsiste le problème de la mise à jour des données statistiques et légales sur le viager. De plus, il faut repayer à chaque fois le plein tarif pour lire le dernier exemplaire paru.
C’est en ayant à l’esprit les points faibles de tous ces livres que j’ai écrit mon guide pratique pour acheter en viager.
Dans mon guide, vous avez à la fois la théorie sur le contrat de viager mais surtout les étapes pratiques à suivre pour réussir l’achat de votre viager. Je développe tous les points essentiels à maîtriser pour acquérir votre bien immobilier de façon sereine. Par exemple, je détaille toutes les clauses du contrat de viager avec leurs conséquences et surtout les conseils associés.
Enfin, mon guide est actualisé chaque année et vous obtenez gratuitement la mise à jour.
Désirant vendre en viager occupé notre maison, nous avons fait venir plusieurs viagéristes, et, avec la même valeur vénale, aucun ne donne le même prix pour le bouquet ou la rente mensuelle, en appliquant la table Daubry, on peut se poser des questions ?
merci de nous éclairer
Bonjour,
Le barème Daubry n’est pas une vérité absolue sur le calcul du viager.
Chaque agent immobilier ajuste le calcul par rapport à leur connaissance du marché immobilier local et donc à la possibilité de trouver un acquéreur pour ce viager.
Notez toutefois que le calcul issu du barème Daubry ne donne pas la répartition entre le bouquet et la rente. Il donne le capital restant à répartir après déduction du Droit d’Usage et d’Habitation calculé.
A bientôt,
Fabrice
Bonjour Fabrice,
Merci pour ton partage de ces différents livres. Personnellement, je trouve que ces livres ne sont pas assez « pratiques » pour un investisseur qui n’aurait que peu de temps.
Bien à toi,
Erik Bobbink
Bonjour,
Calculer les conditions économiques d’un viager n’est pas chose facile.
Il conviendrait que les intervenants/professionnels du viager s’entendent sur le choix de critères incontournables. De quels critères s’agit-il?
1) La valeur d’occupation
Un viager économique ne doit pas être calculé selon le barème fiscal (article 669 du CGI) lequel ne fait pas de distinction du sexe du vendeur (espérance de vie d’une Dame = celle d’un Homme) et ne prend pas en compte l’âge réel du vendeur (par exemple: 71 ou 80 ans = même valeur d’occupation) ce qui est une hérésie!
Ce barème fiscal dispose que le droit d’usage et d’habitation vaut « moins cher » de 40% que l’usufruit! Ce qui conduit à des valeurs d’occupation dérisoires ne correspondant nullement à la réalité économique!
2) L’espérance de vie statistique.
Il est indéniable que l’espérance de vie augmente. L’utilisation de tables de mortalité « stationnaires » qui ne prennent pas en compte l’allongement de la vie est une erreur! Seules les tables progressives qui prennent en compte l’allongement de la vie doivent être utilisées.
3) La valeur vénale
La valeur vénale d’un bien immobilier doit être étayée de valeurs de comparaison (bien du même type vendus et non vendus) d’études de marché, d’utilisation de grilles correctives (des + et des – ) selon l’état de l’immeuble, l’étage, l’exposition, les nuisances, les travaux réalisés ou à venir et de nombreux autres critères (un agent immobilier exerçant sur tout un département ne peut connaître le prix d’un bien comme un agent immobilier connaissant son quartier)
Le mode de calcul de la valeur de l’occupation.
Le mode le plus exact, à mon sens, serait celui qui suit le raisonnement suivant: Si je devais occuper ce bien immobilier quel serait le montant du loyer hors charges que je paierai? Somme que je multiplierai par mon temps de vie présumé (par exemple: 750 € / mois X 12 mois X 15 ANS)
Mais cela n’est pas suffisant! Il conviendrait intellectuellement d’établir la valeur d’occupation en utilisant les méthodes connues et, comme un expert, en faire une moyenne.
Le viager est une affaire de professionnels, lesquels, devraient répondre à ces critères d’exigences.
Je pense qu’un bon viager, pour le vendeur et pour l’acquéreur, doit être équitable, honnête, loyal, éthique et faire l’objet d’un bon contrat.
Bonjour,
j’ai beaucoup apprécié la recherche que vous avez faite. J’ai moi-même essayer de trouver des livres mais il y en a très peu. Je suis vraiment passionnée par le viager et si cela vous dérange pas j’aurais voulu avoir vos avis sur le crédirentier pour une fois se placer du côté personne qui vend son bien. Pour vous quelles sont les points clefs que ce soit positif ou négatif sur le viager en prenant parti du crédirentier. Il faut dire que c’est avantageux pour la personne qui perçoit les rentes mais j’aimerais savoir pour vous qui êtes experts ce qui ressort et ce qui a à développer sur ce point précis.
JE vous rermercie par avance !!