Aujourd’hui, j’aimerais vous évoquer ma réflexion sur le fait que l’on critique l’achat d’un viager comme un investissement malsain sous prétexte de vouloir une mort rapide du vendeur. Cependant, si l’on compare le viager et l’héritage, voyons quelle pratique est la plus acceptable ?
La vie, c’est mortel
La plupart des gens, qui évoquent cet argument de rejet du viager, ont des problèmes avec la mort en général, que ce soit celle de leurs proches ou la leur.
Il y a effectivement un effet de projection avec l’investissement viager. On est obligé d’anticiper les prochaines années de l’achat.
De voir un peu plus loin.
De voir la préparation de sa retraite professionnelle. La retraite, avant le passage de l’autre côté.
Même s’il s’agit d’un chemin naturel (toute vie biologique à une fin), on peut comprendre une certaine réticence à se projeter ainsi.
Toutefois, ce n’est pas parce que l’on ferme les yeux sur une peur que celle-ci disparaît.
Attendre que le temps passe sans en prévoir les effets n’est qu’un réflexe de survie…temporaire.
Faire face à son avenir, accepter sa propre mort demande un développement personnel qui permet finalement d’apprécier la valeur des jours qui passent.
Accepter la mort, c’est vivre pleinement
Le viager, c’est mieux vivre âgé
La majorité des personnes âgées qui vendent en viager le font pour améliorer leur vie quotidienne.
Avec un meilleur pouvoir d’achat, ils peuvent assumer leurs charges et leurs factures afin d’avoir une vie plus sereine jusqu’au dernier jour.
Lorsque les personnes âgées choisissent de vendre en viager, elles le font après avoir envisagé les autres alternatives.
Généralement, elles sont sans enfant ou leurs enfants n’ont pas la capacité financière de les aider.
Le viager est pour les seniors une véritable clé qui déverrouille leur budget. Leur pension retraite trop faible ne peut subvenir à des besoins croissants au fur et à mesure de l’avancement dans l’âge.
La valeur du bien immobilier de ces personnes âgées représente parfois beaucoup d’argent : un trésor qui dort dans les murs de leur maison ou leur appartement.
Ce capital de plusieurs briques peut être libéré grâce à une vente en viager de leur bien.
Le choix du viager est pour eux une solution adéquate pour une retraite heureuse.
Choisir le viager, c’est vivre pleinement
L’héritage, c’est mortel (aussi)
La succession des parents est souvent sources de véritables conflits entre les enfants.
L’héritage catalyse les rancœurs et les jalousies des héritiers qui se battent pour récupérer ce qu’ils estiment être leurs dûs(?).
A qui mieux, mieux arrachera la plus grosse part du gâteau.
Peu importe, s’ils l’ont réellement mérités, ils n’en laisseront pas une miette.
Qu’ils aient aidé ou pas leurs parents âgés à finir correctement leurs vies âgées, les enfants se partageront le butin capitalisé par leurs parents.
La différence entre le viager et l’héritage est mince.
D’un côté, vous avez des enfants qui héritent du patrimoine de leurs parents parfois sans les aider dans le besoin.
De l’autre, vous avez un acquéreur qui bénéficiera à terme du bien vendu en viager mais en payant une rente à la personne âgée dans le besoin.
L’héritage, viager illégal ?
L’héritage, c’est-à-dire la récupération d’un patrimoine immobilier par les enfants sans contrepartie financière pour les parents de leurs vivants serait considérer comme illégal dans le cadre d’un viager.
En effet, lors d’une vente en viager, s’il n’existe pas de compensation financière (hormis le bail à nourriture) alors le viager est considéré comme non conforme au droit civil pour absence de prix réel et sérieux.
Alors, certes, les héritiers paient les droits de succession, mais cet impôt est versé à l’Etat.
Le viager semble donc plus équitable que l’héritage, car la personne âgée bénéficie d’une indemnisation financière de son vivant pour sa propriété. Les futurs héritiers, eux, n’ont aucune compensation obligatoire envers leurs généreux parents.
le viager (à l’image du film) ayant été tellement décrié, que nous nous apercevons qu’il est toujours difficile de vendre un bien en viager, sans enfant, nous avons choisi ce type de vente, mais les acheteurs ne se « bousculent pas au portillon », il est vrai que pour une vente classique, c’est assez long également, malgré la chute des prix.
Surtout que depuis le film, l’espérance de vie a bien augmenté ! Même le COVID n’arrive pas à la faire diminuer !
Et que dire de l’acheteur qui ne peut pas acheter dans le circuit classique, et qui ne trouve pas de viager libre à ses moyens pour y vivre sa vie en étant enfin propriétaire ?
J’aimerais beaucoup devenir propriétaire de ma propre maison, et le faire tout en aidant une personne âgée à vivre décemment, ou à arrondir une retraite trop petite pour s’offrir un accompagnement pour ses vieux jours me serait bien plus agréable que de donner cet argent à un banquier…
Or, à plus de 40 ans, seule avec mon enfant et pourtant fonctionnaire, je n’accéderai jamais à un prêt !
Je suis aujourd’hui à la recherche du lieu de vie où abriter ma famille. Je ne veux plus perdre mon argent en loyers. Hélas, je ne trouve pas à acheter de viager libre où j’habite, parce qu’ici, bouquet et rente demandés vont largement au-delà de mon apport… De plus, négocier bouquet et rente à la baisse en cas de viager libre est quasiment impossible.
Pourtant, dans l’urgence de trouver un logement, car il n’y a ici aucun logement social de disponible avant trois ans minimum, je ne peux pas non plus louer dans le privé (parce qu’on demande plus de trois fois le loyer en salaire ET une caution dans le même cas et que je n’en ai pas)…
Résultat, je suis dans une impasse, avec un apport assez intéressant et un salaire régulier, je ne trouve pas à acheter de viager libre en Aquitaine. Pourquoi ?
Excellent article développant la théorie que la vente et l’achat en viager est souvent un acte beaucoup moral que l’héritage. Je développe cette théorie depuis 1986, depuis que je forme des agents immobiliers au viager…
Mes félicitations
Slt Fabrice,
Un article plein de bons sens !
C’est vrai que l’on a tendance à considérer le viager comme un acte malsain
mais au fond, ça l’est beaucoup moins qu’une succession où les enfants se déchirent.
Au fait, qu’est-ce qu’un « Bail à nourriture » ?
Je ne connais pas du tout ce terme.
Pascal
@Pascal
Pour faire simple c’est comme un viager classique mais au lieu d’avoir une rente indexée sur le coût de la vie il s’agit de prendre en charge les besoins réels du crédirentier. Il y a donc un aléa supplémentaire : l’état de santé. En contre partie la rente peut être versée en nature contrairement au viager classique (un bon petit plat d’amanites phalloïdes par exemple 😉 )
@Fabrice
En ce qui concerne l’héritage il y a quand même l’obligation alimentaire des enfants envers leurs parents ce n’est pas totalement la jungle.
D’un autre coté même si on n’imagine pas que nos enfants se feront la guerre à notre décès pour s’accaparer notre collection de DVD de Plus Belle La Vie on peut toujours anticiper.
Ca m’a toujours défrisé de vouloir faire le bonheur de ses proches après sa mort comme si cela ne pouvait pas être fait de son vivant.
Ainsi le viager peut être une solution si on n’a pas besoin du bouquet pour vivre celui-ci peut faire l’objet de donations à ses héritiers et comme ça on peut manger les petits plats de champignon que nos chères têtes blondes nous apportent sans se méfier outre mesure…
Bonjour, ma tante 80 ans souhaiterait vendre sa maison d’une valeur vénale de 380 000€ environ en viager occupé.
Elle a fait appel à un professionnel du viager que lui a proposé de vendre sa maison avec un
bouquet de 100 000€ et une rente viagère mensuelle de 1360€ avec indexation annuelle
avec une commission d’agence en plus de 6% ( 23 000€ ) calculée sur le montant de la valeur
vénale;
Nous aimerions avoir votre avis avant de nous lancer et éventuellement nous conseiller
Aussi nous savons que la taxe foncière, l’entretien et, les travaux concernant la bâtisse reviennent à l’acquéreur……..et …..l’entretien du terrain 5000 m² avec arbres fruitiers à qui revient-il ?
Merci beaucoup pour votre aide
François
Bonjour,
L’entretien du terrain est normalement à votre charge sauf si vous le décidez autrement dans le contrat viager en accord avec le futur acquéreur bien entendu.
Cordialement,
Fabrice
Bonjour,
Tout à fait d’accord avec la réponse de FABRICE.
Je ne me prononcerai pas sur les conditions de prix.
En viager occupé, votre tante sera effectivement exonérée des taxes foncières et des grosses réparations mais elle conservera les charges d’entretien en géréral et donc celles de l’entretien du verger. Ce qui est normal puisqu’elle en percevra les fruits.
Cependant vous pouvez convenir d’autres conditions avec votre acquéreur.
Ce qui importe c’est que vos accords soient indiqués avec précision dans l’acte (et avant dans votre promesse de vente (Compromis).
Meilleurs sentiments,
J-A. DAUBRY
Bonjour Fabrice
Je m’intéresse à la question des viagers pour l’acquisition de terrain agricole. De nombreux commentaires sur internet conseillent de passer par un achat en viager pour bloquer l’action de la SAFER et via cet organisme les agriculteurs voisins désireux d’acquérir les terres à bas prix. Toutefois le code rural dans son article L143-4 stipule que seule « la rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous formes de prestations de services personnels » permet de bloquer le droit de préemption de la Safer… Il semblerait que cet alinéa soit interpréter (par les notaires et autres juristes) comme un « bail à nourriture » obligeant l’acquéreur à subvenir aux besoins de la vie du vendeur (ou du couple de vendeur)…
Est ce que l’interprétation de l’alinéa du code rural pour un bail à nourriture vous semble correspondre?
Ma question serait aussi de mieux définir ce qui peut constituer le contenu d’un bail à nourriture ?
Peut on en limiter le montant à une somme maximum correspondant à la valeur du terrain au départ ?
Peut on en limiter la durée ?
Peut on la transformer au bout d’un certain temps en une novation rénuméré libérant de ce bail à nourriture finalement très contraignant ?
En vous remerciant par avance.
Jean
Bonjour,
Une question assez urgente adressée à tous ceux qui pourraient nous répondre : Nous avons acheté en 2018 une maison en vente à terme sur 18 mois et nous signons le 1er août la réitération de l’acte authentique, qui finalisera l’achat et le versement du solde restant sur le montant du bien. Le notaire nous demande des frais de 1800 € pour ce 2ème acte alors que nous avons déjà payé les frais notariés lors de l’achat. Cela nous parait excessif, et le notaire ne répond pas à nos demandes de précisions.
Auriez-vous des informations à nous donner, avez-vous déjà connu un cas semblable ,
En vous remerciant de votre aide précieuse, B.Coulon
Bonjour,
N’ayant jamais eu la possibilité de pouvoir contracter un prêt immobilier (mes revenus étant jugés insuffisants part les organismes bancaires) je recherche depuis un certain temps déjà un viager qui me permettrait aujourd’hui à la retraite de pouvoir laisser un bien à mon fils qui ne peut travailler en raison de problèmes de santé et donc le mettre à l’abri après mon départ. C’est extrèmement difficile de trouver quelque chose ou alors à des prix que seules des personnes fortunées peuvent se permettre. Je trouve cela vraiment dommage. Bien sûr je comprends les propriétaires qui, par ce biais, se donnent la possibilité d’améliorer leur train de vie, mais d’un autre côté plutôt que de donner encore à ceux qui n’en ont pas vraiment besoin, pourquoi ne pas en faire profiter ceux qui sont moins nantis, quite à revoir des conditions plus abordables pour eux.