Quel que soit son investissement, l’investisseur cherche à calculer la rentabilité de son argent placé. Si le calcul d’un investissement locatif est assez connu, il n’en est pas de même pour l’achat d’un viager immobilier. Voyons comment le logiciel Rentabilité Viager vous permet d’évaluer la pertinence d’une annonce en viager.
Une approche possible du calcul de la rentabilité d’un viager
Il est assez difficile de calculer le retour sur investissement dans un viager car il n’y a pas de loyers perçus contrairement à la location d’un bien immobilier.
Toutefois, pour l’achat d’un viager occupé, l’acquéreur bénéficie d’un abattement sur le prix du bien acquis en viager.
Ainsi, pour compenser l’occupation du bien par le vendeur durant son espérance de vie, on considère que l’acheteur ne doit pas payer la valeur totale du bien. Pour cela, on applique une décote correspondant en quelque sorte aux loyers que verserait le vendeur-locataire.
De cette façon, on peut considérer que l’abattement pour occupation décompté du prix de vente est le versement immédiat par le vendeur de la totalité des loyers dus pour rester dans le logement.
L’avantage fiscal du viager pour l’acheteur est de ne pas payer d’impôts sur ces « revenus locatifs » car ils ne sont pas fiscalement de cette nature.
Exemple de calcul de rentabilité d’un viager occupé :
Valeur de la maison 90 000 €
Décote (D.U.H) - 49 680 € (- 55,20 %)
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Prix payé sur = 40 320 € (dont 31 450 € de bouquet)
Les loyers virtuels sont calculés à partir de la décote sur le nombre d’années prévu de l’investissement :
49 680 € / 20 ans = 2 484 € (124 € / mois)
Le rendement brut est le ratio entre les loyers virtuels et le capital investi :
2 484 € / 40 320 € = 6,16 %
Logiciel Rentabilité Viager
Pour faciliter la vie de l’investisseur en viager, j’ai créé le 1er Logiciel de calcul de rentabilité d’achat en viager.
A partir de la saisie des données d’une annonce en viager, l’outil calcule :
- les chiffres du calcul viager
- le budget d’achat et le budget annuel
- le rendement locatif (comme vu précédemment)
- la rentabilité prévue (calcul du TRIP : Taux de Rentabilité Interne Potentiel)
- la projection future de l’investissement (gains et plus-value selon la durée du viager)
Le logiciel Rentabilité Viager permet de comparer rapidement plusieurs annonces en viager en seulement quelques clics. En plus, l’outil conserve l’historique des annonces évaluées.
Mais, plutôt qu’une longue explication des calculs et des possibilités du calculateur, voici une vidéo de démonstration du logiciel :
Cliquez pour utiliser le logiciel Rentabilité Viager
Si vous avez des questions à propos du logiciel, laissez votre commentaire ci-dessous
je souhaite vendre ma maison en viager, elle est évaluée à 150000€ elle se trouve dans un grand village à 100m d’un inter marché, groupe scolaire, piscine, jardin d’enfants, pharmacies et environ 300M des dentistes, laboratoire médical,groupe médicales tous commerces: esthéticiennes,coiffeurs, kinés bouchers,restaurant, camping……j’ai 68ans, je vie seule cette maison fait 110m2 + garage +terrain de500m2 ,je peux la quitter si l’acheteur en a la nécessité de l’habité . A quoi puis-je prétendre concernant le bouquet et pour la rente ?
Merci pour votre réponse. Très cordialement.
L’estimation d’une vente en viager ne peut pas se faire comme l’estimation d’un bien vendu en transaction traditionnelles, plusieurs critères supplémentaires doivent être connus, notamment votre situation matrimoniale si vous êtes mariés, et surtout vos âges respectifs, et plus en amont d’autres questions très personnelles notamment sur la composition de votre famille , si il a ou non des héritiers, vos motivations pour opter pour une vente en viager, ?
Si vous désirez ou non rester dans votre logement.
Au final, chaque cas est toujours différent, la vente en viager est une vente sur mesure, ou tout doit être bien analyser et calculé pour que l’opération ion Soit équitable et solidaire , dans tout les cas de figure les vendeurs sont des privilégiés ils ne sont jamais perdants, car il existe plusieurs types de viagers, seuls l’es pression les formés à ce genre de transactions pourront analyser votre profil et réaliser votre étude de la façon la plus sérieuse. Il faut vous rapprocher de l’un d’en eux dans votre région et ne pas hésiter à faire solliciter plusieurs conseillers qui ont lors clés de cette opération très spécifique voire compliqué. Je vous souhaite de trouver un bon interlocuteur et vous confirme que cette transaction est vraiment intéressante pour les vendeurs qui savent bien exprimer leur désidératas . Cependant l’offre de vente en viager est souvent plus importante que la demande et trouver l’unvestisseur qui acceptera d’opter pour acheter votre bien ne sera pas forcément facile sauf si votre étude et estimation est très bien mise en p’ace. J’espere Avoir répondu à votre question je vous souhaite de faire une belle vente quand vous aurez trouver le bon professionnel . Bien à vous .. LA conseiller immobilier spécialiste expert viager .