« Viager ! » Tout le monde réagit avec émotions quand il entend ce mot. Tout le monde donne son avis sur le sujet. La plupart des gens manquent l’opportunité de l’achat d’un viager, car ils s’arrêtent sur des croyances populaires.
Voyons, ensemble, quels sont les 5 incompréhensions qui vous empêchent d’investir dans un viager.
1) Le vendeur doit vite mourir pour faire une bonne affaire en viager
FAUX !
Faire de l’argent sur la mort rapide du vendeur est une croyance fortement ancrée dans la société.
Ce n’est pas étonnant !
Chaque article pondu par un journaliste ressasse le cas exceptionnel de longévité de Jeanne Calment.
Chaque article titre sur “la bonne affaire de l’achat en viager” et très vite, on vous dit “Attention, Jeanne Calment a vécu jusqu’à 122 ans”.
Pourtant, comme vous le savez sûrement, une bonne affaire en immobilier se fait essentiellement à l’achat.
On dit qu’il faut acheter en dessous du marché.
Et, pour le coup, le viager répond à cette règle avec l’abattement pour occupation du bien.
En effet, le fait que le vendeur continue d’habiter le bien, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat.
Cette décote peut aller jusqu’à 50 % de la valeur du bien.
Pour en savoir plus sur cette décote, lisez mon article Comprendre le viager en 3 minutes !
2) On récupère le bien occupé seulement au décès du vendeur
FAUX !
Doublement faux, avec le viager libre et la libération anticipée du viager par le vendeur.
Le viager libre
Le viager libre est, par définition, un bien qui est non occupé par le vendeur.
L’acquéreur de ce type de viager, ne profite pas d’une décote, mais, il peut utiliser le bien immédiatement. Ainsi, il peut, soit en faire sa résidence principale, soit le louer pour toucher des revenus de son investissement.
La libération anticipée du viager
Le contrat de vente en viager occupé contient systématiquement une clause « d’abandon de son droit d’usage et d’habitation ». Elle permet au vendeur, de mettre fin à son droit d’usage et d’habitation, lorsqu’il quitte le logement vendu en viager occupé.
Le propriétaire acquéreur est alors libre d’habiter ou de louer le bien, comme pour un viager libre.
3) Le viager est immoral
FAUX !
La vente en viager est un acte réfléchi et volontaire de la part du vendeur.
Celui-ci doit avoir sa pleine capacité de jugement pour vendre en viager.
Dans le cas contraire, le viager pourrait être annulé par un tribunal.
Autre point de réflexion sur l’immoralité au regard de 2 situations courantes lorsque :
- Les enfants espèrent hériter un beau patrimoine lors du décès de leurs propres parents
- Certains investisseurs négocient fortement sur un bien mis en vente lors d’une succession trop onéreuse
4) Il faut trouver le bon vendeur
FAUX !
Cette croyance est classique et il s’agit d’une erreur commune.
Oui, le contrat de vente en viager immobilier est attaché à un vendeur.
Mais, vous n’achetez pas un senior.
Vous achetez un bien immobilier grâce au senior.
Se focaliser sur le vendeur vous oriente dans la mauvaise direction.
Vous allez réfléchir à son état de santé et à son espérance de vie.
Ce sont 2 points sur lesquels vous ne devriez pas vous prendre la tête :
- L’état de santé du vendeur ne doit pas être connu de l’acheteur. C’est une cause d’annulation du contrat de vente lorsque l’acquéreur a eu connaissance, avant l’achat, de la maladie du vendeur ayant causé son décès.
- L’espérance de vie du vendeur ne doit pas être une espérance de chance de la réussite de votre investissement en viager. Personne ne peut prédire le décès d’une personne en bonne santé. Donc, prenez l’espérance de vie comme un horizon de placement, et c’est tout.
5) Le viager est un pari risqué
FAUX !
Le viager est régi par l’article 1964 du Code Civil, qui l’énonce ainsi :
Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tels sont : Le contrat d’assurance, le jeu et le pari et le contrat de rente viagère.
Alors oui, le viager doit dépendre d’un aléa qui se définit par un événement dont l’issue est incertaine et non prévisible, mais…
…il y a des règles fondamentales d’évaluation du pari pour éviter de perdre ou de réduire le risque de perte.
Prenons, le parallèle avec un pari sportif :
Lorsque le PSG rencontre Pays de Cassel, il est facile d’évaluer les chances de gagner en misant sur l’une ou l’autre équipe. Cependant, parier sur le PSG, est-il réellement intéressant financièrement, quand la côte du PSG sera si faible qu’il n’y aucun gain substantiel à miser sur ce favori.
Pour le viager, on peut évaluer différents critères du pari, qui doivent nous aider à décider si l’investissement est judicieux ou non. Pour cela, on peut commencer à évaluer le potentiel du bien immobilier, que ce soit de façon intrinsèque ou sur sa valorisation future sur le marché local.
Comme vous le comprenez, le viager reste un pari, et pour limiter les risques, il est recommandé de connaitre les règles fondamentales de l’investissement viager.
Selon vous, quels sont les freins qui vous empêchent d’investir en viager ?